探索国家宏观调控政策对东营房地产业的影响

  2011年以“新国八条”为标志的房地产市场调控政策继续趋紧,房地产调控政策多管齐下力度空前,各地政府陆续签订保障性安居工程建设“军令状”,彰显政府调控房地产市场的信心与决心。房地产业是我市新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持整个经济平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。从三季度东营房地产开发市场运行状态看,各项调控政策基本落到实处,作用较为显著。

  东营市房地产业起步于九十年代初,经过二十多年的发展,逐步壮大并走向成熟,成为全市经济的重要增长点。特别是近年来房价持续走高,其发展态势备受社会的广泛关注。2010年以来,为控制房价涨幅过快,国家先后出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控政策,和房地产业密切相关的土地、信贷、出让金、材料价格等都发生了较大的变化,给我市房地产市场带来一定的影响。在这种宏观调控的大背景下,东营的房地产业作为新兴的产业,其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。

  一、当前房地产宏观调控的新特点

  “新国八条”相对于此前两轮调控,最大的特点是“抬高门槛,强化力度”,以抑制过度消费和投资需求。主要表现在:首先,在政府监管方面,进一步落实地方政府责任,要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次,在金融政策方面,强化了差别化住房信贷政策,二套房首付款比例提高,再次加强了对投资及投机购房的控制。第三,在限购政策方面,要求地方重点城市,在一定时期内,从严制定和执行住房限购措施。当地户籍家庭限购第三套房,拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭,无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的,均被纳入限购范围内。与“国八条”相应,央行加息、上调存款准备金率等措施的推出,将提高购房持有成本。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放,进一步影响市场预期。

  二、宏观调控下东营房地产业的发展现状

  宏观调控对房地产的影响是银行准备金的提高会减少对房地产开发的贷款;房地产项目资本金的提高会减少对房地产开发的投入,开发资金的供给条件将明显规范和收紧,这对于那些自有资金不足的小企业、或项目过多资金绷得过紧企业是一种挑战。

  (一)房地产开发投资发展趋暖,增速回落。2011年,在国家一系列宏观调控政策的作用下,我市房地产市场继续仍呈良好的发展态势,开发投资继续增长,但增幅较上年有所回落。前三季度,我市房地产开发完成投资84.55亿元,同比增长22.1%,比去年同期持平。其中住宅完成投资分别为65.88亿元、5.74亿元,同比增长17.3%,比去年下降9.8个百分点。

  (二)到位资金持续走低,资金压力加大。前三季度,全市房地产投资资金到位95.71亿元,同比增长14.1%,比上年同期下降9.5个百分点。对于房地产行业,各家银行都实行了贷款总量控制,这些措施对房地产业开发资金来源结构产生了影响。截至9月底,我市房地产企业国内贷款累计为11.23亿元,占该年资金来源的比重为11.7%,比上年同期降低了6.8个百分点;企业自筹资金51.45亿元,占该年资金来源的53.8%,比上年同期提高了5.7个百分点。这种结构的变化有利于房地产企业提高自身的资金实力和抗风险能力,减轻对银行的过分依赖,但同时对中小企业满足贷款需求就更加困难。

  (三)商品房销售放缓,空置面积增加。受宏观调控影响,东营房地产开发销售面积、销售额增长明显放缓态势平稳。前三季度,全市商品房销售面积244.34万平方米,同比增长8.7%;商品房销售额102.75亿元,同比增长18.5%。与此相应的,我市商品房空置面积继续大幅提高。到9月底我市商品房空置面积为15.63万平方米,比上年同期增长45.0%。其中,住宅空置面积为12.41万平方米,比上年同期增长63.2%。

  三、宏观调控下东营房地产业存在的问题

  自国家加大对房地产市场调控以来,我市各部门在市委市政府的正确领导下做了大量工作,房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决,严重阻碍了其健康发展。

  (一)实力偏低的房地产开发企业竞争能力不强。目前,我市房地产开发企业尽管数量较多,但开发企业规模普遍不大,在市场上叫得响、实力强的企业不多,不少开发企业还未按照现代企业制度要求建立规范的运作机制,缺乏现代管理人才和技术人才。从经济普查结果看,规模较大的开发商资产负债率都在70%以上,有的甚至高达90%。开发资金主要依赖预收款、银行贷款和施工企业垫资,作为资金密集型的房地产开发行业,需要大量的资金用于周转,自有资金不足,严重影响企业的竞争能力。随着国家宏观调控效应的逐步显现,一些规模小、资金实力弱的房地产开发企业面临资金链中断、项目难以为继的局面,一旦国内外大型房地产企业进入我市,我市许多房地产开发企业必将面临严峻的挑战。

  (二)亟待提高的物业管理水平影响房地产业的有效发展。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业,房地产业必须有物业管理的配合才能有效地发展。但大多房地产企业重前期开发轻后期管理,目前我们缺乏优秀的物业管理专家和队伍,许多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住房消费意识的加强,要求有更高水准的物业管理服务相配套。

  (三)较高的商品房价格制约房地产市场的快速发展。房价是房地产市场的晴雨表,价格过高一直困扰着我市房地产业的发展。过高的“房价收入比”抑制了工薪阶层特别是中低收入群体改善住房条件的愿望,将成为制约房地产市场快速发展的重要因素。因为中低收入户对购房的欲望并不亚于高收入户,且需求潜力更大。如果普通老百姓的住房消费启动不起来的话,房地产业是很难实现持续良性循环的,这就需要采取必要的措施加以完善。

  (四)土地价格高等因素促动房价持续偏高。土地实行招拍挂以后,一个突出的表现就是提升了土地的价值,也相应抬高了房地产企业的置地成本,从近两年我市土地拍卖行情可以看出,土地价格涨势明显,提拉了房价,给收入不高的东营市民买房带来制约。土地成本在房价中居高位,地价已经成为促动我市房价持续高位坚挺的一个重要原因。另外钢材、木材、水泥等价格上涨,增加了企业的建筑成本,也使商品房价格上升。

  四、宏观调控下东营房地产业的发展机遇

  纵观这一轮房地产业的发展,主要是政策因素推动而非市场因素。从住房制度改革到近几年城市改造大规模拆迁、信贷政策的优惠待遇等,极大促进了房地产业的发展,使年轻的房地产业迅速成长为支柱产业,为经济快速发展做出了巨大的贡献。今天,宏观政策的调整是房地产业发展的一个转折点,房地产业发展从此由政策推动型逐步转为政策引导、市场推动型,这对房地产业来说,既是机遇又是挑战。宏观调控对房地产业的潜在影响将在今后一段时间进一步显现出来。

  随着国民经济持续稳定地增长和人民生活水平的不断提高,人们的住房消费需求日趋强烈,居民有改善住房条件的要求,人均住房面积有较大的增长空间,也给房地产业带来了良好的发展机遇。

  (一)居民消费水平提高的机遇。在居民的衣、食、住、行消费分类中,住房、汽车已成消费热点。当一个国家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶段时,对住宅的数量和质量要求大为提高,所以人们收入中的很大部分可以用于住宅消费,我市房地产产品消费的潜在空间正在扩大。

  (二)城市化进程加快的机遇。近年来国家实行了城市化发展的战略,随着市场经济的发展和产业结构调整,加速了农村人力资源向城市的转移,加大了对住宅的需求,为房地产业的发展提供了更大的空间。我市正处于城市化加速发展阶段,城市化发展带来的人口增长和现有居住人口都对住宅需求有较大需求。

  (三)住房消费观念转变的机遇。经过前期的住房改革和房地产市场的发展,特别是把福利性实物分房改为住房货币补贴后,彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念,自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。市民的住房消费观念正在更新,由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”,由于对预期信心偏好,老百姓对“花明天的钱办今天的事”的观念已能接受。

  (四)环境优美,对外开放的机遇。近几年我市加大了城市建设步伐,为居住提供了优美的环境,吸引了大量市内外的购房群体。今后随着黄河三角洲开发力度加大,越来越多的市内外人士会更加熟悉东营,更加喜爱东营。定居东营,干事创业,将成为更多人的选择。预计今后几年会有更多的外地人来东营购房,这是未来支撑我市房地产业的一支重要力量。

  五、宏观调控下东营房地产业健康发展的几点建议

  进一步搞好房地产市场引导和调控,完善政策,调整住房结构,引导合理消费;坚持深化改革,标本兼治,加强法治,规范秩序;坚持突出重点,分类指导,区别对待。要认真落实国家实施宏观调控以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施。

  (一)正确把握未来房地产宏观调控政策走向,切实调整住房供应结构。政府在宏观调控和管理上要进行总量控制,统筹规划,运用行政规则和审批手段,避免无序开发,通过政策引导和鼓励,使房地产开发商从市场需求出发,开发不同档次、不同价位的商品房。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。要认真落实国家对经济适用房开发的各项优惠政策,使中、低收入家庭真正得到实惠,使商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致,引导企业理性投资,保证市场供需基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。

  (二)增强企业实力,提高市场竞争力。我市房地产开发企业对银行依赖性强,央行出台的贷款新政策,必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌,一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局,一大批自身规模较小的企业,必须要开拓创新,采取各种方式,走兼并调整的道路。一批有实力的企业,要集中资本,优势互补,做强做大,迎接挑战。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业要强化自身素质,改革内部机制,创新经营理念,提高管理水平。要根据市场需求的变化,不断调整开发结构,切忌盲目追求高档、豪华大户型住宅,要向不同的收入阶层提供不同层次商品房,构造多层次供给体系,以结构调整促进商品房开发的理性回归。

  (三)完善房地产信息披露制度,建立房地产预警机制和信息发布系统。房地产业发展和住房建设,必须充分考虑我市人口、土地基本市情和建设资源节约型社会的要求,合理引导住房消费需求和消费模式。增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。为政府宏观决策和市场调控提供重要依据,使市场供求平衡,避免房地产市场大起大落。

  (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序,限制房地产投机。近两年来投资和投机需求出现快速增长的态势,尤其是近年我国的股市比较低迷,部分投资从股市撤出进入房地产交易市场,因而增加了房地产市场中的投机性成份。投机需求的过度增加,导致房地产市场繁荣的假象,引起市场地价和房价不断攀升。一旦遇到经济波动,房地产市场就会出现供过于求的局面,对整个经济发展造成重大影响。因此,我市要保持国民经济的健康发展,一定要采取有效措施,加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。严防房地产投机,防患于未然。

  (五)加大保障性住房供给,多渠道解决城市低收入家庭住房困难。“新国八条”中要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,而且对于保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地要落实不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。同时,国务院下达了今年1000万套保障性住房建设的目标任务。今年,东营通过新建、配建、购买、租赁等方式将完成大约0.75万套的保障性住房建设。因此,随着增量房供给的放缓,存量房供给的增加以及保障性住房、廉租房、中小套型普通商品房的供应的加大,城市低收入家庭住房困难将逐步缓解,我市住房供给结构也将渐趋改善。

 

 

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