2011年东营房地产发展情况总结

  2011年以来,面对国家房产新政措施,东营各级政府采取有力措施,积极应对,实现了房地产市场平稳健康运行。1-10月份,全市房地产开发完成投资98.78亿元,实现商品房销售面积257.68万平方米,继续呈现平稳发展的良好态势。

  一、当前我市房地产开发投资运行的主要特点

  1、房地产开发投资继续快速增长,投资结构调整稳步推进。1-10月份,全市房地产开发累计完成投资98.78亿元,同比增长22.1%。按工程用途,商品住宅完成投资77.11亿元,同比增长17.5%;商业营业用房完成投资7.16亿元,同比增长110.5%;其他完成投资12.22亿元,同比增长51.1%。商品住宅、商业营业用房、其他所占比重由去年同期的81.2:4.2:10.0,演变为78.1:7.3:12.4。

  1-10月份全市固定资产投资和房地产投资增速变动图

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  2、施工面积增长较快,新开工面积呈现下降趋势。1-10月份,全市房地产开发施工面积为998.44万平方米,与去年同期相比增长18.8%。其中,新开工面积为289.39万平方米,同比下降35.0%。新开工面积下降说明国家对房地产的宏观调控政策正在逐步显现,房地产开发商的投资热情得到抑制。

  3、土地购置费明显提高,开发成本大幅增加。今年1-10月份,全市房地产开发土地购置费累计为16.49亿元,与去年同期9.60亿元的土地购置费相比,上涨了71.8%。随着“国十条”到楼市“二次调控”等多项措施密集出台,作为源头的土地市场却依然一派热闹场景。房地产开发企业土地购置之所以会价量齐升,一方面是开发商看好未来的房地产市场,在今年加紧了土地储备,另一方面也有供给方面的助力。同时我们也应看到,房产新政出台后,房地产开发企业土地购置费支付速度明显加快,并带动房地产开发投资快速增长。

  4、房地产市场产销两旺,期房销售比重逐步加大。1-10月份全市商品房销售面积257.68万平方米,同比增长9.5%。其中,现房销售面积98.53万平方米,同比增长3.3%;期房销售面积159.16万平方米,同比增长13.7%。全市商品房实现销售额108.63亿元,同比增长15.2%。其中,现房销售额38.34亿元,同比增长19.9%;期房销售额70.29亿元,同比增长12.8%。期房销售面积、销售额所占比重分别为61.8%和64.7%,期房销售面积较去年同期提高了2.3个百分点。由此可见,期房销售已经成为我市房地产销售的主体,而且期房销售比重在逐步加大。

  5、商品房价格趋稳,调控效果初步显现。1-10月份我市商品房平均价格4215.57元/平方米,环比上涨了0.3%,基本实现了软着陆,标明国家实施的宏观调控政策效果已初步显现。但我市商品房成交价格仍比去年同期上涨了5.2%。

  6、资金来源优化,国内贷款比重下降。1-10月份,全市房地产开发资金来源总量为116.50亿元,同比增长6.4%。其中,本年资金来源110.84亿元,增长12.6%。在本年资金来源中,国内贷款11.30亿元,比去年同期下降39.4%;自筹资金59.16亿元,比去年同期增长30.0%;定金及预收款27.75亿元,比去年同期增长21.8%。

  1-10月份全市国内贷款占资金来源比重变动图

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  二、需要关注的几个问题

  1、房地产开发企业的资金结构不尽合理。房地产开发属于资本密集型的行业,连续、健康的资金循环是房地产企业生存、壮大的基本条件,也是整个房地产市场稳定、健康发展的基本保障。1-10月份,房地产企业的资金来源中:国内贷款比重为10.2%;自筹资金比重为53.4%,其中,企业自有资金仅占29.0%;其他资金比重为36.4%,其他资金主要为定金及预收款以及个人按揭贷款。而在定金及预收款当中,很大一部分是客户向银行的贷款,可以说银行贷款支撑了我市的房地产开发。由此可见,商品房开发商的资金来源仍以银行贷款和客户资金为主,而开发企业自有的资金所占比例较小。房地产开发对外界资金尤其是银行贷款依赖程度较高,一旦金融出现风险,将对整个房地产行业发展产生不利影响。

  2、商品房待售面积仍然居高不下。今年一季度,全市商品房的待售面积高达37.69万平方米;二季度,全市商品房待售面积下降到8.82万平方米;三季度,待售面积增加至15.63万平方米,截止到10月份,全市商品房待售面积上升至29.3万平方米,呈快速上升趋势。

  3、房地产宏观调控政策影响了部分购房需求。对一部分已经贷款购买过首套住房、现因部分原因不得不改善住房的改善性购房者,特别是对一些首套住房已经卖出、正在准备购买住房的人来说,由于房贷新政实施后,首付款比例和贷款利率都会大幅增加,“一刀切”的房贷新政无疑会打击这部分改善性购房需求,部分居民不得不暂时放弃购房计划。

  4、建筑工程遗留问题多,物业服务不到位。开发商为了保证楼盘的销售,往往夸大其词,对物业小区设施设备做出不切实际的承诺。另外有些建筑工程遗留问题多,直接造成物业服务先天不足,无法保证物业服务质量,导致物业服务收费难。有些项目分期开工,造成业主一边入住,开发商一边施工,居住小区不能实行封闭式管理,脏、乱、差现象时有发生。同时,还存在绿地面积不达标、停车场等公共设施不能正常投入使用等问题。

  三、对促进东营市房地产开发快速健康发展的几点建议

  1、保持房地产开发合理规模,促进房地产业持续健康发展。房地产行业关系到百姓的安居乐业,同时对经济的发展具有重要的影响。既要认识进一步做好房地产市场调控工作的重要性和必要性,让调控政策发挥积极的持久的作用和效力,又要考虑房地产在国民经济中的支撑地位。做到既要防止房地产开发规模过大,又要保持房地产开发的合理规模,促使我市房地产开发业稳步增长。

  2、改善开发结构,促进普通商品住房和保障性住房协调发展。各级政府要积极做好规划,引导企业调整开发结构,采取有效措施解决房地产存在的结构不合理问题。1-10月份,我市140平米以上住宅的施工面积高达356.70万平方米,占全部住宅施工面积的40.4%,其中,别墅高档公寓施工面积占全部住宅施工面积的13.7%。因此,要重视普通商品住房的开发和建设,发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房,以保证普通住房供求的基本平衡。

  3、进一步规范物业管理,促进我市物业管理行业更好、更快发展。物业管理行业是与房地产发展是密不可分的行业,房地产业必须有物业管理的配合,才能健康有序的发展。物业在近几年快速发展的过程中出现了许多管理不规范、收费不合理、服务不到位等方面的问题。各级政府要充分认识加强物业管理工作的重要意义,有关主管部门要按照《物业管理条例》规定加大管理力度,物业管理行业自身也应加强行业自律和自我完善,从而促进我市物业管理业的健康、快速发展。

  4、加快房地产发展,提高企业竞争能力。目前我市房地产开发资质等级在2级以上的房地产企业仅有十几家,大多数企业还停留在起步阶段,存在着人员少、项目少、竞争能力弱的问题。许多企业几年才开发一个项目,有些企业抱着捞一把是一把的心态,缺乏长远发展的眼光。因此,我市房地产开发企业应该认清目前面临的严峻形势,加快进行自身改造提升,不断提高竞争能力。同时,应对一些小型信誉低的房地产企业进行整合,维护全市房地产业的健康发展。

 

 

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