我市新建商品房预售资金网上全程监管

  自8月1日起,我市制定并实施《东营市商品房预售资金监管办法》,规定商品房预售资金实行“专款专户、专款专存、专款专用”,应由购房人直接交入银行监管账户,预售资金监管实行网络管理,房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。业内人士和专家认为,在国家强调房地产宏观调控不放松之际,我市出台的这一监管新政将进一步加大对开发商资金链的监管力度,确保商品房预售资金专款专用,保证业主的利益,降低房地产行业金融风险,维护房地产业稳定、健康、持续发展。

  三部门联合监管预售资金

  东营市住房和城乡建设委员会、中国人民银行东营市中心支行、中国银行业监督管理委员会东营监管分局,这三个部门联合监管预售资金,这个做法,走在了全省前列。有专家表示,这显示出了东营抓房地产健康发展的决心。

  据市住建委工作人员介绍,商品房预售资金(以下简称“预售资金”),是指房地产开发企业(以下简称“开发企业”)出售在建商品房(包括经济适用住房和限价商品住房,下同),按照商品房预售合同约定收取的房价款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

  预售资金监管遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则,采用全程全额的监管方式。

  预售资金的监管期限,自核发商品房预售许可证起,至办理房屋初始登记后止。预售资金应优先用于购买项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。支付以上建设资金仍有剩余的情况下可以偿还在建工程抵押贷款。

  市住房城乡建设委是我市预售资金监管部门(以下简称“监管部门”),下设的预售资金监管机构(以下简称“监管机构”)负责预售资金的具体监管工作。中国人民银行东营市中心支行、中国银行业监督管理委员会东营监管分局根据各自职能,参与制定预售资金监管政策,督促各银行机构(含各类商业银行、股份制银行、邮政储蓄银行、农村信用社及其分支机构,下同)与房地产市场信息系统的联网工作,指导各银行机构按照有关规定配合做好预售资金监管其他相关工作。

  预售资金监管银行联网

  “预售资金监管实行网络管理制度。”市住建委工作人员介绍,市预售资金监管部门依托东营市房地产市场信息系统,建立预售资金监管子系统,实施预售资金网上监管。

  能够与预售资金监管系统实现联网的银行机构,监管部门将其列入预售资金监管合作机构名单,并定期向开发企业公布。

  开发企业申请办理商品房预售许可证前,应从监管部门合作机构名单中选择一家机构开立预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”),并由监管机构、监管账户开户银行(以下简称“监管银行”)、开发企业三方签订《东营市商品房预售资金监管协议》。

  预售资金必须全额存入监管账户

  按照规定,开发企业与购房人在网上签订商品房预售合同后、联机打印合同正式文本前,应将首付款或一次性付款资金存入监管账户。经监管银行和监管机构在预售资金监管系统中确认缴款信息后,合同正式文本方可打印。

  实行分期付款的,开发企业应会同购房人及时将后续房款存入监管账户,并通过预售资金监管系统确认缴款人和存入金额。

  实行按揭贷款(含商业贷款和公积金贷款)的,开发企业应在按揭贷款到账后5个工作日内,将按揭贷款存入监管账户,并通过预售资金监管系统确认贷款人和存入金额。开发企业所收取的预售资金必须全额存入监管账户,确保专项用于项目工程建设。监管账户中的预售资金可按建设进度进行核拨。

  监管账户的最低额,根据项目评级情况实施动态管理。被监管项目实行分期建设和销售的,按一个项目进行评级。项目评级共分A、B、C、D四个等级,根据项目等级情况,监管账户中的资金最低额分别不得低于该项目预售方案中房屋总价款的0.5%、1%、1.5%、2%。

  开发企业使用监管账户中的资金,应通过预售资金监管系统提出申请,并根据工程实际进度提交符合预售资金使用计划的相关证明材料。

  监管账户中的资金余额达到该项目剩余工程量所需资金总额以上部分,开发企业可根据实际需要,申请提取除本办法第五条规定以外的其他相关费用。

  预售资金管理将影响企业征信系统

  有相应执法权限的相关部门对监管账户进行冻结或划扣的,监管银行有义务证明预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管部门。

  据介绍,在预售资金监管方面,开发企业有下列行为的,由监管机构责令限期整改:未按规定将预售资金存入监管账户的;以收取其他款项为名变相逃避监管的;提供虚假资料逃避监管的;未按申请用款内容使用预售资金的。

  整改期间监管机构不予受理用款申请、停止该项目的网上预售。整改不到位的,由监管部门记入开发企业信用档案,由人民银行计入企业征信系统。造成严重后果的,依法追究相关责任。

  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取、使用预售资金的,由监管部门将其违规行为记入企业信用档案。导致工程无法按时竣工的,承担相应连带责任并依法追究相关责任人的责任。

  对违反规定擅自拨付预售资金的监管银行,由监管部门会同中国人民银行东营市中心支行、中国银行业监督管理委员会东营监管分局按有关规定处理。 (记者 刘剑)

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