东营楼市在回暖中的博弈

  东营楼市的声音,有时候也有些一边倒。原来的声音一律是低迷、观望,而过了半年之后,又变作了一律的回暖、反弹。

  七八月份,正值暑天,本来应该是楼市淡季,房产市场却非常不淡定,从政策到信贷环境,从新房签约到房价走势,都为楼市的回暖和反弹做足了利好,似乎一个强势回暖、量价齐涨的楼市可期。

  但国家在这些利好政策的背后,却调控力度不减,房价大幅反弹似“言之尚早”。国家一系列关于房地产调控的储备政策,随时准备出击,遏制房价反弹。目前,楼市里充斥着各种猜测与观点。房价会不会大涨?政策会不会再打压?东营楼市在走向何方?

  不过,在数年的调控之后,可控度逐渐增强,楼市的马车不再无度地发飙,不管如何撒欢,总是平稳向前。

  楼市淡季不淡

  7月份,东营住宅价格4820元/平方米,环比上涨0.86%,涨幅居全国27位。从一年来东营市住宅均价走势来看,价格在跌宕起伏中稳步上升。二季度,东营众开发商加大了推房力度,同时央行连续降息、降准,对首次置业及改善性需求起到一定程度的刺激作用。

  业内人士表示,在正常的市场情况下,只要成交量回升,价格肯定会上涨,并不会出现量涨价跌或者量涨价停滞的现象。

  往年的楼市到了七八月份往往就会进入传统淡季,但是调控之下,今年的楼市却一反常态的“淡季不淡”。业内人士认为,除地方政策微调的促进,刚性需求和改善型需求的稳步入市,以及房企新盘供应的充足,都是使得楼市淡旺季之分的界限不再明显的主要原因之一。

  观望者开始出手

  国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示,7月份全国房价环比涨势“十足”,50个城市房价环比上涨,虽然这些城市环比价格涨幅并不大——均未超过0.7%,但数量比6月份翻了一番。

  面对近几个月楼市的“量价齐升”,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示担忧,从今年前7个月全国商品房销售成交均价走势看,2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%,房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势,下一步,楼市面临着新一轮“价随量涨”。

  从某种程度上可以看出市场回暖这一事实,至于房价会不会大幅反弹,至于决策层会不会祭出新的调控政策,我们不得而知,但近段时间东营楼市表现逐渐活跃,观望者开始出手。

  地产商:资金链条仍显紧张

  从上半年情况来看,房地产开发投资完成额增速回落。全市完成房地产开发投资59.25亿元,同比增长9.9%,与前几年每年增长二十几个百分点相比,是近年来增幅最小的一年。

  上半年房地产企业资金来源合计68.16亿元,同比增长2%;其中,上年结转10.41亿元,同比下降5%;国内贷款额9.21亿元,同比下降3%;自筹资金34.95亿元,同比增长10%;定金资金13.59亿元,同比下降11%。

  通过上述数据可以看出,房地产企业国内贷款额同比下降,贷款难度加大;自筹资金增长幅度较大,企业在银行贷款难以拿到的情况下,不得不通过其他渠道自行筹集资金;定金资金下降幅度较大,房屋销售情况不理想,售房资金回笼速度较慢。

  市场:销售市场趋于好转

  据统计,2012年7月住宅共签约1265套,同比2011年7月份增长57.07%,环比2012年6月份增长50.26%。商品房签约总量同比2011年7月增长65.14%,环比2012年6月份增长50.95%。2012年7月东营楼市签约数据再次实现同比环比双增长。

  据不完全统计,截至8月20日,8月份住宅共签约871套,虽较7月份签约量有所回落,但同6月份相比仍然处于上升态势。大批刚性需求和改善性需求入市,市场交易仍然活跃。

  渣打银行的研究团队近期对全国30家房地产商作的调查显示,在降价和市场情绪转变的带动下,很多城市房屋销售正在好转,开发商的情绪也在变得乐观。渣打银行大中华区研究主管王志浩说:“中国房地产市场正在恢复——要回到曾经的繁荣将是一个漫长、艰难的跋涉,但复苏似乎已经开始。”(记者 刘剑)

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