2013东营楼市白皮书:政策篇

  纵观今年东营市中心城楼市,不难发现楼市呈现出先扬后抑,再理性回归。从1月份的“火爆开场”到3月份的遭遇“政策性恐慌购房潮”,此后缓慢“回稳”。

  从今年楼盘的月度价格走势来看,楼盘均价始终稳中略升。随着3月份新政的出炉,购房者担心后市购房成本增加,一度出现“抢房”狂潮,楼市成交量、成交价格均出现较大幅度的上涨。市场仍存在大量的需求,不管是改善还是首次置业需求,购房的愿望都比较强烈,大牌品质、理想区位、合适价位的房源总能吸引他们的目光。

  这一年,国五条的横空出世并没有阻止房价上涨,卖房的起劲,买房的也热情高涨;这一年,貌似所有人都要考虑养老问题,以房养老是个选择;这一年,新的城镇化建设已经踏上征程;这一年,农村土地市场开始实行土地流转。这一年,从年初的国五条出台到各地细则的颁布到房产税传闻再到年中闹出的“钱荒”,下半年的以房养老,新型城镇化等一系列的楼市新闻几乎不费吹灰之力就能登上各大媒体头条。楼市,关乎千家万户。2013年的东营楼市,仍然循着政策调控的曲调,跳出自己的节奏。

  国五条

  这一年,“国五条”的横空出世,被称为史上最严厉的调控机制。

  2月20日,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定,完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五条政策措施。这五条措施被视为“国五条”新政。

  自2009年12月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”,2011年1月的“新国八条”,2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。

  3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”实施细则。就在2月下旬,国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。“出售自有住房所得20%缴个税”的消息一出,二手房中介的电话,成了最火的咨询热线。因为对于二手房的买房和卖房者来说,这都不是一个好消息。而对于新建的住宅,人们也纷纷抢先下手购买,以免被政策“烧着手”。

  而关于“4月1日起房屋交易契税税率将变为3%-5%浮动利率”的消息一经传播,在楼市引起轩然大波,加之3月初关于个人所得税税率变动影响,自3月4日起,多地二手房市场交易火爆,房产交易中心排起长龙。

  城镇化

  在6月26日召开的第十二届全国人大常委会第三次会议上,国家发改委主任徐绍史作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》。报告中称,我国将全面放开小城镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,逐步放宽大城市落户条件,合理设定特大城市落户条件,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。东营在劳动力吸引力及城镇化进程、城市发展等诸多方面再迎大的发展机遇。

  2012年东营城镇化率为62.08%,在全省列第四位。据《中共东营市委东营市人民政府关于加快推进新型城镇化的意见》,到2015年,东营市城镇化水平达到65%左右,到2020年,全市城镇化水平达到70%以上。东营将构筑“一主、四次、二十个小城镇、二百个新型农村社区”四级新型城镇等级体系,形成乡村城镇化、村庄社区化、城乡集约化融合发展的新态势。大量新型的农村社区已经开始建设,农民住上楼房,成为市民,城乡差距进一步缩小。

  在当前楼市调控政策趋紧的背景下,众多房企在一线城市受限的背景下,看好东营的楼市发展,看好东营充足的土地储备和城镇化上升空间,纷纷抢占东营市场。东营本土的房企,如众成、海通、金辰、胜宏、鑫都、万达、新邦、城发等,经过数年的历练也有了更多更好的表现,同时新的房开公司也不断涌现。

  以房养老

  以房养老是一种所谓的新型养老方式,将房子“倒按揭”的形式。制定政策者是想老有所依,老有所养。通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或出租出去,以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构,经过评估后获得一笔款项,由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。

  有人感叹:“房子押给银行二十年,每月从银行借‘养老金’,可要是我一不小心活过了贷款期限,房子归银行了,那我归谁?”

  虽然以房养老面的实行面临着政策、房子产权及中国传统观念诸多困扰,但是“以房养老”作为一种金融产品模式可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求,如果试点成功,对于解决老年人养老资金问题,盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

  钱荒

  钱荒,指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机。中国银行业每年的6月几乎都会出现“钱荒”现象,往年是通过央行增发货币来缓解“钱荒”现象。但今年央行货币政策委员会公布2013年第二季度例会内容,再提“优化金融资源配置,用好增量、盘活存量”。这是6月8日以来半个月时间,国务院和央行第三次做此表态。

  “钱荒”不仅仅是慌了各大银行,从房地产的角度来看,楼市、房价、土地市场、购房者、开发商也势必会受到不小的影响。东营的银行业务未受较大影响,房贷业务也按部就班的办理,未明显减缓或有较大的变动。在首套房贷款利率方面,多数银行都按基准利率办理,鲜少打折。

  房产税

  8月,财政部向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时表示,将加快推进营改增等相关税制改革。根据国务院第四次常务会议关于进一步扩大营业税改征增值税试点地区和行业范围的决定,2013年8月1日起已将交通运输业和现代服务业营业税改征增值税试点在全国范围内推开,并将广播影视服务纳入了现代服务业范围。

  今年召开的三中全会,将房产税扩容入议题。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法”。

  开征收房产税,增加持有环节税费,短期看有利于挤压出目前市场的存量闲置房源,有利于市场的流通,长期看有利于房价的下降。但这一政策,似乎离东营还很远。 (记者 刘剑)

(责任编辑:xuyan)

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