销售差异大 东营写字楼未来销售市场被看好

  随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大,写字楼日益成为现代社会非常重要的经济活动空间。由于写字楼的租售和使用情况主要受企业经济表现的影响,因而写字楼市场可谓是经济状况的晴雨表。

  随着我市经济的发展,写字楼也突破了原来集中在西四路、济南路的格局,黄河路、府前街、西二路、西三路、东二路、东三路、东四路等路段的高端写字楼拔地而起。与住宅相比,写字楼受房地产调控政策影响较小,商业地产投资优势凸显,未来投资写字楼将成为我市置业者的一大选择。

  写字楼销售差异大进入新常态

  据统计,2011年东营楼市累计签约办公用房296套,2012年签约242套,2013年签约523套,2014年,签约600套。“去年,东营住宅楼市遇冷,但写字楼却有不错表现,”金融港的魏经理告诉记者,谈及原因,魏经理说:“一方面与写字楼上市项目增加有关;另一方面也与投资者投资策略的转变有关,比如我们的项目主打的是金融,金融行业正是现代企业的重要组成部分,我们的项目能够容纳9家银行,现在已经入驻4家,剩下的5家正在洽谈。” “现在赚钱的写字楼项目均是有自己特点的项目,也就是说在楼市‘新常态’里,写字楼市场也是供大于求,只有自己的项目有特点,才可以带来销量。”我市某楼市分析人士称,有的写字楼主打高端,比如万达总部一号;有的写字楼主打重点领域,比如金融港;有的写字楼“剑走偏锋”,比如天昊梅园,严格意义上的写字楼是商业办公场所,天昊梅园位于学区内,开发商略作变通将规划中的写字间建设成为宜商宜居的公寓,这也博得了置业者的好感。“一些定位模糊的写字楼就没有那么好运,销量很一般。”

  市场分类更加细化不同类型写字楼出现

  我市写字楼发展兴起于20世纪90年代,以海通大厦为代表,此后一直处于停滞不前状态,直至2004年后才开始出现发展。目前,我市写字楼市场在总体上正以良性的态势发展。

  2005年前,东营已有的写字楼大部分为住宅或办公楼、综合楼改造而成,另一部分为商务、住宅混合型,“这些写字楼仅仅停留在能够满足企业办公的低级需求,而对品质、区位、物业等没有研究,总体水平较低,无法满足东营未来城市发展对商务写字楼的需求。”我市某写字楼项目经理王先生说。

  现如今,万达总部一号、华纳大厦等写字楼都以“甲级写字楼”来定位自身,这种高端定位将是未来写字楼发展的一个方向,“大中企业特别注重企业形象,企业形象体现在很多方面,其中办公地点就是其中之一,所以不少企业为了构建自己的企业形象也会购置高端写字楼项目。”除此之外,sohu型写字楼、创业型写字楼等在大城市已经出现的写字楼也将会在东营出现。

  我市写字楼市场机遇和挑战同在

  东营写字楼的发展前景如何?金融港负责销售的魏经理表示,看好东营的写字楼市场,“近年来,随着东营经济的发展,外来大企业纷纷进驻东营,开拓市场,都是看中了其发展潜力,特别是金融、法律、贸易等业务的发展快速,需求旺盛,写字楼的出租市场自然火爆。另外,一些外贸、通讯器材、保险等公司也纷纷设点办事处,写字楼就变成了这些公司企业的首选,使得东营写字楼市场需求加大。”

  业内人士认为,当前东营楼市写字楼市场发展存在较大发展机遇,但所面临的挑战也不容忽视。一方面,“黄”、“蓝”战略加快实施,作为唯一一个跨两大战略的城市,东营的发展后劲不容忽视,恒大、万达、中南、绿城等多个一线房企入驻东营并接连在东营拿地便证明了这一点。另一方面,万达广场、宝龙城市广场等大型综合体项目落户东营,专业的综合体运营商将带动东营商业地产再上一个新台阶。不过值得注意的是,越来越多的写字楼开工建设,其同质化风险不容忽视,项目之间的竞争加剧,市场消化能力、承载能力尤其值得关注。另外,现在的置业者都非常理性,操作写字楼这种大宗的投资品,置业者不但要考虑写字楼的区域位置,更要考虑其租售优势,还要考虑其升值潜力,不会盲目下单,这就要求写字楼开发商努力提升自身品质,提高产品竞争力,从而提升整个行业的竞争力和服务水平。有分析人士认为,与外来需求和国际性较强的济南、青岛等城市相比,东营有不小差别。东营是一个定位为加工制造业的城市,其经济主要依托于本土产业,如造纸、纺织、化工等,它们一般都在自己的工厂附近自建整栋的办公楼,地域比较分散;而一些外地进驻的企业,在节省成本的情况下,不少公司将把办事处设在专业批发市场或是小区楼;另外,本土企业的品牌形象意识普遍不够强,许多公司选择租住住宅或沿街综合楼来做办公楼,这将是掣肘东营写字楼发展的瓶颈。 (大木)

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  写字楼投资需要注意哪些因素

  1、在进行写字楼投资前,应计算该楼盘的年回报率,合适则具有投资价值。

  2、由于房地产的增值主要来源于土地的增值,城市中心区土地的稀缺性更强,因此增值空间更大。主中心区的区位成长性显而易见,通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处,区位优势得天独厚。所以,是否位于城市中心是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

  3、写字楼的品质也很重要,对于使用的企业而言,写字楼的品质至关重要,如交通的便利程度,停车场的设计是否合理,物业建筑品质、大堂的品位和布局、电梯质量与配置状况,结构布局是否适用,采光通风是否良好等等,投资者需要对上述内同逐一比对,现场观察、实地感受。 (大木)


(责任编辑:xuyan)

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