专家:楼市调控不能继续原地踏步了

  新一轮楼市调控不到一个月,效果甚佳。9月份的数据还在显示,楼市仍无比疯狂。根据光大宏观的统计,新房和二手房价格环比涨幅从8月份的1.22%和0.89%上升至9月份的1.77%和1.45%,均创下2011年以来的单月最高涨幅。但是,国家统计局首次对15个热点城市10月上半月的房价走势进行统计。数据显示,15个热点城市10月上半月新房价格环比指数比9月明显降低,平均回落2.5个百分点,深圳和成都房价环比更是分别下降了0.3%和0.1%。

  成交量回落的幅度更大,15个热点城市中,10月上半月成交量相比9月下半月均明显下降,其中环比下降80%-60%的城市有4个,下降60%-40%的城市有3个,下降40%-20%的城市有3个。但问题是,从过往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程,调控效果在5-6个月后才会显现。照常理来讲,货币政策依旧宽松,限购限贷力度整体低于上一轮调控(2010-2011年和2013年),当前楼市不太可能迅速逆转和冷却下来。

  但是,白纸黑字的数据、铁证如山的证据,楼市量价齐跌。看来,管理层对于政策效果有硬性要求。毫无疑问,杠杆和资产配置推动下的此轮楼市暴涨,已经到了系统性风险可能被引爆的地步,甚至上升到了国家金融经济安全的高度。什么增加供给、都市圈建设、土地财政转向税收财政等,这些长效机制的“远水”,解不了近渴。以管制色彩浓重的“堵”,或者制造交易摩擦,或者干脆将部分狂热的需求打掉,这比短期见效差的“疏”(长效机制)效果要好。

  从风险灭于壮大之时的角度,雷厉风行的行政干预很必要。可是,一旦以易于考核的房价和成交量来兑付调控要见效的“必杀令”,就可能产生多措并举、上下其手、全面收紧的“动员式”打压局面。比如,本月人民银行、银监会开了不下10次会,要控制资金过度和违规进入楼市。据说,很多商业银行被要求控制房贷投放的比例,有的银行已经停止二套或大户型房贷发放。

  可是,今年年初,金融监管部门还表态,我国居民房贷杠杆率很低,与发达国家比有差距,还有“加杠杆”的空间;同样在今年年初,管理部门还提出,要大力支持改善型住房需求,甚至有利于租赁市场发展的投资需求,也要适度支持和保护。甚至,有的城市对于第三套房购置,也给予公积金贷款支持,大学生购房还可以“零首付”。怎么半年之后,信贷政策就全面转向了呢?

  限购也是如此。2014年7月后,46个城市(除北上广深和三亚)一股脑退出限购,退出对于中介机构及从业人员的资格准入和考试。因为,楼市百病缠身,行政干预是大祸水。但是不到两年,限购再次捡起,中介胡作非为。那么,还要不要去行政干预。问题在哪里?这就是调控的坐标导向。十八大及三中全会《决定》中的那句掷地有声的话,只被记住了上半句,“发挥市场配置资源的决定性作用”。

  但是,后半句“更好发挥政府作用”被选择性遗忘,市场决定性作用演化为“政府不管了”。杠杆支持、改善型需求、投资住房,这些行为本身没问题,国外也有。问题在于,若政府不管了,市场就乱了。特别是,地方靠“土地财政”轻松过日子,已成温水青蛙。借“去行政化”这杆上纲上线的大旗,将“没底线式”松绑演绎到极致,楼市火爆直至失控就是这样来的。

  看来,反向操作也一样,楼市火爆直至触及金融经济安全,必杀令就来了,所有措施全部掉头。别看只有热点城市“被调控”,如果热点楼市疲软了,其他楼市火不起来。楼市被“超调”冲击经济暂不说,楼市稳定的制度建设,如公共服务均等化、户籍制度改革、收入分配改革、个税房产税改革、都市圈建设、存量土地和空间盘活等等,这些可是楼市乃至经济稳定发展的基础秩序,也是政府的责任。调控目标绝非量价,坐标系亟待重新锚定。不然,调控还在原地踏步,而我们却一次又一次地错失转型的窗口,风险与日积累,还能给多少次机会呢?

(责任编辑:chaixukang)

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