东营市新开发商业项目面临较大竞争压力

  2015年是中国商业地产艰难的一年,在国家诸多政策和金融手段的调控下,一、二线城市普遍回暖,但三、四线城市暴露出商品房购买力不足的问题。最新数据显示,我市中心城人口70万左右,大型商超之间的竞争较为激烈;从整体行业趋势面来看,新开发的商业项目将面临不小的竞争压力;但从大中城市的经验看,三线城市的市民依然有不少未被激发的消费潜力。商业地产如果能在选好位置的同时,做好各业态间的配合,仍然大有可为。就商业项目开发问题,记者采访了我市多位业内人士。

  选址“放长线” 盯紧核心区

  目前,我市中心城的现状为西城人口密度高,大型百货公司、商场之间竞争激烈:济南路就容纳了百货大楼(中心店)、利群商场、供销商场、商业大厦、振华商厦、银座商场(西城店),各社区再辅以小型的百货商店和临街商业。“一是,竞争较为激烈;二是拆迁费用高昂,所以现在西城核心区建大型商场,难度很大,大连万达前期建设就是例子。”我市某业内人士分析道。

  尽管东城区大型商场的竞争没有西城激烈,但东三路一带的商业区也基本能够满足东城市民的购买需求。“所以,有潜力的、未来的城中心可以成为投资的选址建议。”蓝色港湾的销售经理表示,目前,新区和东营经济开发区是两个不错的选择。据悉,蓝色港湾选在中心城的过渡地带,它不是核心地带,也不是边缘地带,而是未来东四路,甚至开发区的中心商贸区。“过渡地带最大的好处是既可以承接东西城的人气,又能有足够的开敞空间进行全新的商业基础设施的营造。”蓝色港湾的销售经理介绍道。

  全业态配置打造商业中心

  在城市的过渡区建设一个新项目,如果没有足够的实力建设成未来本地最大的商业中心,那么将面临很大的边缘化风险。因为新区域没有足够的城市设施配套,再没有足够大的商业体量,将错失在市民心目中的定位。“所以,大体量、全业态将是必不可少的。”业内专家认为。我市做得较为成功的例子是东营万达广场,大连万达集团投资超过50亿打造的东营万达广场确实让东营市民眼前一亮,“东营万达广场的定位是打造东营最新一代的全业态的商业休闲消费目的地,各业态之间形成了良好的互动关系。”万达华府的置业顾问告诉记者,万达广场已经是集服装、餐饮、娱乐为一体的中高档、全业态一站式商业,成为能够辐射全市范围的核心地标商业中心。

  建筑形态适度创新 追求美感赢得受众

  “从美学上讲,造型美是一种形式美感,能给人以审美的享受,这一原理运用到商业地产中,就是要力求建筑本身的美感。”市规划局的工作人员告诉记者,在我市绝大多数商业地产的建筑缺少设计感,开发商考虑的更多的是实用性。

  “从产品模式来看,大型商业项目的定位一方面延续常用的‘购物中心+商业街区’的模式,可以在购物中心和商业街建筑外形上进行产品创新。”市规划院建筑工程师李先生为记者举例道,“东城的雪莲大剧院,其外形创意来自于高山雪莲,商业项目是否可以借鉴这样的创意,尤其是与公司企业文化有关的,或者东营当地有关的创意?”业内人士认为,除了可以在外型上寻找创意外,还可以在商场内部的空间和业态里留下创新空间,比如,在走廊里做一个艺术沙龙、设计一部观光电梯、设计一组石油印象的雕塑、设计一个小型的水族馆等等,这些富有美感的设计均能带来“养眼”的评价,这些正面的评价会一定程度上转化为购买力。

  停车位、公厕一个不能少 细节需做好

  五年前,东营人眼中的堵车多在报纸、电视、网络等媒体上看到、听到,不过如今经常走在西城的济南路、北一路,东城的东二路、东三路、胶州路、运河路的市民已经明显感觉“堵车了”。

  “在现代车轮上的中国,停车设施的营造水平已经达到了现代商业设施的第二门脸。停车场的精细化设计,直接成为了许多消费者对商场的第一印象。”中南世纪锦城的工作人员如是说道,看看傍晚东城银座广场、西城万达广场的停车场就知道了,所以,对于大型商业项目来说,如何解决好消费者的停车问题是重中之重。

  记者在大中城市考察时发现,大城市解决此问题的方式有两种,第一、上下分层,尽量多地配置停车位,充分保障了停车的需要;第二,停车位的分级上要做得精细,在专门区域设置了家庭停车位、残障人士停车位,在这些车位上,有意识地增加了停车面积,满足了多人下车的便利性的需要。

  商业地产的洗手间也大有学问,恒隆集团董事局主席陈启宗有过著名的洗手间理论,他提到业界高素质的购物中心都是非常注重公共空间的营造,而洗手间就是最重要的功能区,这里是反映出购物中心服务水准的一面镜子。“除了洗手间之外,还要专门设置舒适的母婴室,这将为商业项目迎来更多认同和赞誉,这些称赞的背后都是对项目的接受和喜爱。”

  有分析人士提出,为了营造项目的品位和格调,还应在项目里设立一家书店,这是一个公共的读书平台。这样的一个有文化氛围的、公共开放的、雅致的场所,将在一个城市里最大程度的聚集一批求知上进的市民。

  找准定位、品牌互补更好留住消费者

  业内人士指出,除了在以上方面的创新之外,购物中心真正吸引人气的还是靠业态,本质还是靠其中所经营的品牌吸引力。“当对自己的项目层次有一个清晰的高中低端的定位后,需要开发商在招商时讲究策略:差异经营、优势互补。”市房地产协会的分析人士为记者解释道。

  以东城银座为例,2016年1月8日,记者来到银座商城(东城店)发现,银座的负一楼是阿迪、耐克、新百伦为主的运动装;一楼为男鞋女鞋和大型商超;二楼为高档女装;三楼为男装,楼层之间品牌界限明确,并均定位为高端,“楼层差异化经营,加上统一的高端定位,为银座带来了稳定的消费者,这也是银座在经济进入‘新常态’的大环境下仍能保持竞争力的原因。”市统计局的工作人员说。(记者 商景鹏)

(责任编辑:xuyan)

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