“租购并举”或成我市部分房企转型方向

  东营日报讯 5月4日国务院常务会议召开,确定培育和发展住房租赁市场,以此推进供给侧结构性改革、推进新型城镇化进程,加快改善居民住房条件。培育和发展住房租赁市场主要有六方面政策措施,培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管;扶持住房租赁企业发展有四方面政策举措,从税收方面给予优惠、提供金融方面的支持、完善规划建设和用地政策、鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。在房地产业内人士看来,这些政策意在发展住房租赁市场,加速去库存,促进产业的合理布局,也将对我市房地产市场产生深远影响。

  我市房屋出租人 九成以上为个人

  据我市房地产分析人士指出,国家发展住房租赁市场,实行租购并举,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。

  近日,记者在调查住房租赁市场时发现,我市租房客包括三类人,一类是农村或外地来我市工作的新就业大学生,这些人没有足够的资金购买房子;第二类是进城务工人员,为了工作方便,在城里租一套或者一间房子,只是想找一个栖身之所;第三类为租房伴读,有部分家长为孩子上学方便,在学校周边租住房子。“租售房中介机构里的房源几乎都是住宅房源,很少有商业项目房源。”淮河路一家中介公司的经理张先生告诉记者,随后记者搜索查看了东营网房产频道、东房网、新浪乐居等租售网页,住宅信息占到八成,商铺和商务写字楼占到二成。

  记者还发现,我市房屋出租人九成以上为个人,企业参与度很低,“基本是个人房源,企业房源很少。”运河路一家房产中介的经理刘女士认为,住宅开发商开发出楼盘前期投入非常大,所以都会选择出售的方式回笼资金和盈利,几乎没有听说过开发出新楼盘靠租赁盈利的,“商业项目往往是租售结合,不过开发商更希望客户能直接购买。”

  住房租赁市场 许多方面仍需完善

  分析人士指出,改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,在满足城镇居民特别是新市民住房需求等方面发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

  一些房产经纪公司对房屋租赁业务“不感冒”。分析人士指出,在美国和日本等发达国家,其住房自有率为35%,租房人口比例占65%。但在我国专业租赁经营业务发展相对滞后,房屋持有人更希望通过卖出而非出租房屋获利,开发商也更愿意直接出售房屋获得回款,而非长期地持有运营,一些房产经纪公司甚至逐渐放弃或淡化租赁业务。

  租赁关系不稳定,纠纷频发,也是租赁市场的一大问题。据了解,目前私人住房租赁合同大多为一年期,每到租约快到期之时,租赁双方需要再次协议。即使在租赁期限内,受出租人出售住房或家庭自身原因影响,承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求,租赁关系很不稳定。同时,租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失(如漏水损坏邻居房屋)等问题而产生的各类纠纷也很多。

  同时,出租住房缺乏专业管理,存在大量安全隐患。记者咨询法律部门得知,私人出租的住房,存在着产权人与使用人分离的状态。如出租房设备老化,产权人不知晓或无心知晓,承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用(如乱拉电线、超负荷使用电器),导致出租住房存在大量安全隐患,“这类问题在群租住房中则更为集中,同时,出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态,出租住房内的社会治安也存在很大隐患。”二手房中介孙先生指出。

  另外,分析人士认为,缺乏专业、规范的中介服务体系,也导致房屋租赁市场出现诸多问题。由于房地产经纪机构所提供的住房租赁经纪主要采用居间方式,经纪机构在促成租赁合同后就不再负有提供后续服务的责任。对于住房租赁双方在签订租赁合同后较为复杂的债权债务关系,缺乏一个富有专业经验的第三方在“事前”帮助监督、协调,一旦出现矛盾,只能“事后”通过髙成本的法律途径来解决。

  住建部部长陈政高表示,“相较于住房交易市场和保障体系,我国房屋租赁市场的发育相对落后。目前我国还缺少专营住房租赁的企业,也没有形成规模;租赁市场主要是二手房和旧房,一手房租赁市场较少;中介机构服务上存在不规范、无序竞争的问题;在机制体制和有关法律方面仍需要完善。”

  “租购并举”或成为我市部分房企转型方向

  我市分析人士指出,“租购并举”满足更多外来人口住房需求。实行公租房货币化,将申请公租房改为租房补贴,推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外,这也为库存较高的房企提供了一种转型方向。

  东营区新区一家房企经理杨女士认为,当前,我国发展房地产租赁行业还面临不少瓶颈,最大的一点就是盈利模式,长租公寓的前期投入资金巨大、回报周期较长已成为行业内共识。据业内人士透露,目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%,仅靠商品房出租不可能建立盈利模式,如果使用其他闲置不动产改造,租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高,一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。另外,高额的税费也不容忽视。租金收入需缴纳12%的房地产税,在“营改增”后,需缴纳11%的增值税,外加企业所得税,总税负约26%。而此次会议明确提出,完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应,有助于解开房屋租赁企业盈利桎梏。

  此外,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。同时强调强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。这些措施都是促进住房租赁市场走向规范化的重要举措。

  据权威人士预测,此次鼓励发展住房租赁市场旨在引导开发企业与租赁企业合作,发展租赁地产,从开发、销售向租售并举的经营模式转变。总的来讲,是要充分发挥市场的作用,调动企业的积极性,来提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化的水平,形成大中小住房租赁企业协同发展的格局,这对于仍处在转型迷茫期的一些中小房企来说或许是一个商机。(记者 商景鹏)

(责任编辑:chaixukang)

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